Риски при продаже и покупке квартиры
Риски при продаже и покупке квартиры
Блог
Риски при продаже и покупке квартиры

Риски при продаже и покупке квартиры

228
14 января

Поскольку каждая сделка при покупке недвижимости уникальна, составить одну подходящую для всех случаев схему проверки юридической чистоты квартиры нереально, но можно постараться выделить наиболее распространенные риски:
1. Не наделили детей долей в собственности
На первом месте среди существующих рисков назвали тот, что связан с покупкой квартиры, для приобретения которой сам продавец ранее использовал средства материнского капитала.
Согласно требованиям законодательства, если для покупки квартиры привлекаются «материнские» средства, все члены семьи должны быть наделены в ней собственностью, в том числе несовершеннолетние дети. Риск заключается в том, что в дальнейшем при продаже квартиры такая сделка может быть расторгнута органами опеки, или прокуратурой по решению суда, или же самими выросшими детьми, которые, узнав, что у них, оказывается, были права на квартиру, могут добиваться в суде аннулирования сделки.
2. В квартире есть лица, не участвовавшие в приватизации
Проблемные моменты могут быть связаны с наличием в квартире лиц, которые дали отказ от участия в приватизации. Такой риск возникает если не все, кто проживал в квартире на дату приватизации и был зарегистрирован в ней, реализовали свое право на приватизацию. При этом на момент сделки он может как проживать в этой квартире, так и выбыть из нее временно, например, в связи с трудоустройством в другом городе или для прохождения срочной службы в армии. Такой человек сохраняет пожизненное право пользования данным жилым помещением. В случае приобретения такой квартиры, где проживают и состоят на регистрационном учете лица, отказавшиеся от участия в приватизации, и в случае их отказа после продажи квартиры добровольно освободить ее их невозможно будет выселить из квартиры даже в судебном порядке.
Универсальное правило, которому советуют следовать юристы: на момент проведения сделки в квартире не должно оставаться зарегистрированных лиц.
3. Продавец может оказаться банкротом
Со вступлением в силу закона о личном банкротстве физических лиц в прошлом году появился еще один риск — купить квартиру банкрота. Риск этот заключается в том, что совершенные банкротом сделки могут быть признаны недействительными в дальнейшем. Если продавший сегодня квартиру человек будет признан банкротом, могут быть аннулированы сделки, совершенные им за три предшествующих года до момента признания банкротом.
4. Ущемлены права наследников
Главный риск, связанный с покупкой полученной в наследство квартиры, заключается в возможности появления не учтенных ранее наследников, права которых были ущемлены. Если наследники докажут, что они не знали о существовании наследства, они могут заявить о своих правах и добиваться признания своей доли в праве собственности на квартиру в суде. Это может привести к признанию судом всех последующих сделок с квартирой недействительными.
5. Квартира слишком часто меняла собственников
Специалисты советуют для проведения сделки заказывать простую и расширенную выписку из ЕГРП. Из первой можно получить информацию о том, кто собственник квартиры, один собственник у объекта или же их несколько и наложены ли на объект аресты или обременения. В качестве такого обременения может выступать ипотека или залог недвижимости (есть примеры, когда люди получают займы в различных организациях, закладывая свои квартиры или комнаты в общежитии. Это обременение, и перед сделкой его нужно каким-то образом снимать).
При этом все вышеперечисленное совсем не означает, что если в истории сделок с квартирой на каком-то этапе было наследство или дарение, то обязательно нужно отказаться от покупки этого объекта. Работа специалистов агентства недвижимости состоит в том, чтобы при подготовке сделки анализировать ситуацию с конкретной квартирой, понять, существуют ли риски и насколько они в данном случае велики, и уже исходя из этого, выдавать рекомендации клиенту.